〈「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の

計算明細書」（計算ツール）について〉

　令和6年11月30日、国税庁のウェブサイトに「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」（計算ツール）についてと、「居住用の区分所有財産」の評価のあらましが公表されました。

　この居住用の区分所有財産の評価の取扱いについては、令和６年１月１日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の価額を、新たに定められた個別通達（令和５年９月 28 日付課評２－74 ほか１課共同「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達））により評価するというものです。

　具体的には、下記の算式によって計算することになります。

※国税庁ウェブサイト「https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023011-040_01.pdf」参照

なお、居住用の区分所有財産が貸家及び貸家建付地である場合のその貸家及び貸家建

付地の評価並びに小規模宅地等の特例の適用については、この個別通達の適用後の価額

（上記①及び②の価額）を基に行うこととなります。　

　上記算式の「区分所有補正率」については、「１ 評価乖離率」、「２ 評価水準」、「３ 区分

所有補正率」の順に、以下のとおり計算します。

　※国税庁ウェブサイト「https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023011-040_01.pdf」参照

　このように、「区分所有補正率」の計算が大変複雑な計算となるため、今後、居住用の区

分所有財産の評価に際しては、「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細

書」を添付するような措置が講じられています。

　この明細書は通常ＰＤＦ形式で提供されるが、今回、エクセル形式でも提供されている点が特

徴的で、このエクセルに上記に該当する情報を入力すれば、評価できるようになっています。

⇒居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書（令和６年１月１日以降用）【計算ツール】（Excelファイル/25KB）

国税庁ウェブサイト

「https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/1470-17.htm」　参照

　なお、この「居住用の区分所有財産の評価」については、下記のような場合は対象外となります。

Ø  構造上、主として居住の用途に供することができるもの以外のもの（事業用のテナント物件

など）

Ø  区分建物の登記がされていないもの（一棟所有の賃貸マンションなど）

Ø  地階（登記簿上「地下」と記載されているものを言います。以下同じ。）を除く総階数が2

以下のもの（総階数２以下の低層の集合住宅など）

Ø  一棟の区分所有建物に存する居住の用に供する専有部分一室の数が３以下であって、その全て

を区分所有者又はその親族の居住の用に供するもの（いわゆる二世帯住宅など）

Ø  たな卸商品等に該当するもの

Ø  借地権付分譲マンションの敷地の用に供されている「貸宅地（底地）」の評価をする場合

今回、「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」について、エクセルファイルが提供されたため、具体的に、築年数や総階数などを入れてみることで、従来の路線価や固定資産税評価額による評価との乖離について、イメージがわくかと思われます。令和６年から贈与税の生前贈与加算制度や相続時精算課税制度も大きく変わる予定です。これらと併せて、改正内容について年内に確認しておいて下さい。